1.Genel Olarak 6. Kira Yılında Kira Bedelinin Belirlenmesi

(TBK m.344/3 ve m.345 Çerçevesinde Hak ve Nesafet İlkesi)

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca, belirli süreli, uzun süreli veya belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ilk beş yılın tamamlanmasından sonra, en erken 6. kira yılı başından itibaren kira bedelinin belirlenmesinde hak ve nesafet dönemi başlamaktadır. Bu dönem, kira hukukunda istisnai ve özel bir düzenleme olup, taraflar arasındaki kira ilişkisini salt endeks artışının ötesine taşıyan bir değerlendirme sürecini ifade eder.

Bu dönemde, önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kira bedelinin belirlenmesinde tek başına bağlayıcı ve azami bir üst sınır teşkil etmez. Kanun koyucu, kira bedelinin tespitinde yalnızca endeks oranına bağlı kalınmasını yeterli görmemiş; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi ile birlikte değerlendirilmesini zorunlu kılmıştır. Hâkim, bu unsurları birlikte dikkate alarak, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemekle yükümlüdür.

2.TBK m.344/3 Kapsamında Hâkimin Takdir Yetkisi ve Eski Kiracılık İndirimi

TBK m.344/3 hükmünde yer alan “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ibaresi, düzenlemenin emredici niteliğini açıkça ortaya koymaktadır. Buna göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın sonunda (en erken 6. kira yılı için), kira bedelinin belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurulması hâlinde, hâkim; taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma bulunup bulunmadığını dikkate almaksızın karar verir.

Bu durumda hâkim;

1. TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
2. Kiralananın fiziksel ve ekonomik durumunu,
3. Emsal kira bedellerini

birlikte değerlendirerek, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini tespit eder. Bu bedel üzerinden, eski kiracılık nedeniyle %5 ila %20 arasında hak ve nesafet indirimi uygulanarak nihai kira bedeli belirlenir. Bu şekilde tespit edilen kira bedeli, sonraki kira yıllarında TBK m.344/1 ve 2 hükümlerine göre artırılabilir.

1. Hak ve Nesafet İlkesinin Yargıtay Uygulamasındaki Yeri

18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, kira bedelinin hak ve nesafet ilkesine göre tespit edilebilmesi için kapsamlı ve somut bir inceleme yapılması zorunludur. Bu kapsamda;

1. Tarafların sunduğu tüm deliller ile varsa emsal kira sözleşmeleri (aslı veya onaylı örnekleri) dosyaya alınmalı,
2. Bilirkişi marifetiyle dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazlar yerinde incelenmeli,
3. Taşınmazların konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi kira bedeline etki eden tüm unsurlar ayrı ayrı karşılaştırılmalı,

Bu inceleme sonucunda, dava konusu taşınmazın ilgili kira döneminde boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli, bilirkişi raporu ile belirlendikten sonra, bu bedel üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmelidir.

3.Altıncı Yılda Dava Açılmaması ve Hakkın Sonraki Yılda Kullanılması

Sözleşmenin 6. yılında hak ve nesafet esasına göre kira tespit davası açılmamış olması, bu hakkın 7. yılda veya sonraki yıllarda kullanılmasına engel teşkil etmez. Dolayısıyla 6. yılda kullanılmayan hak, izleyen yıllarda ileri sürülebilir.

4.Tarafların Anlaşma Yoluyla Kira Belirlemesi ve Sonradan Açılan Davalar

Kira bedeli, taraflarca dava yoluna başvurulmaksızın anlaşma ile belirlenmiş olabilir. Keza, kira dönemi endeks dönemi olmasına rağmen, tarafların ortak iradesiyle bir önceki kira döneminde ortalama TÜFE oranının üzerinde bir artış yapılmış olması da mümkündür.

Bu hâllerde, kiraya veren TBK m.344/3 uyarınca kira tespit davası açtığında ve kiracı, önceki yıllarda hak ve nesafete uygun şekilde TÜFE’den yüksek artış yapıldığı savunmasında bulunduğunda, mahkemece yapılması gereken inceleme; önceki yıllarda tarafların anlaşmasıyla belirlenen kira bedelinin, belirlendiği tarihteki rayiçlere uygun olup olmadığının tespitidir. Alınacak bilirkişi raporuyla, önceki kira yılında yapılan artışın o tarihteki rayiçlere uygun olduğu saptanırsa, o kira dönemi hak ve nesafet dönemi kabul edilir ve sonraki dört yıl endeks dönemi olarak değerlendirilir

5.Harç, Vekâlet Ücreti ve Usule İlişkin Hususlar

Kira tespit davalarında harç, artışı istenen miktar üzerinden hesaplanır. Vekâlet ücreti ise mahkemece tespit edilen aylık kira artışının yıllık tutarı üzerinden hükmedilir.

Yeni malik, önceki malikin yaptığı kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinden, kira tespit davası bakımından aranan tüm şartlar yeni malik açısından da geçerlidir.

6.Arabuluculuk Zorunlu Dava Şartı ve Davanın Açılma Zamanına Göre Kararın Etkisi

Kira tespit davalarında arabuluculuk, 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu dava şartı hâline gelmiştir. Tespit edilmesi istenen kira dönemi bakımından;

1. Dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı veya
2. Bu süre içinde kiracıya, yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmalıdır.

a.Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren Bağlayıcı Olma Hâli

TBK m.345/2 uyarınca; yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce arabuluculuk başvurusunda bulunulup dava açılması ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılması hâlinde, dava yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde ise, TBK m.345/3 gereğince, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

b.Kira Artış Şartının Bulunmaması Hâlinde Davanın Açılması

Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmaması hâlinde, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılırsa, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren hüküm ve sonuç doğurur. Bu durumda da arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi zorunludur.

7.Kısmi Dava, Belirsiz Alacak Davası ve Islah Yasağı

Kira tespit davaları, kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Açılmış bir kira tespit davasında ıslah yoluyla talep artırımı da mümkün değildir. Bu nedenle, dava açılırken talep sonucunun doğru ve eksiksiz şekilde belirlenmesi büyük önem taşır.