Geçit Hakkının Hukuki Niteliği

Geçit hakkı, bir taşınmaz malikinin kendi taşınmazına ulaşabilmek için komşu parsellerden geçiş talep etme hakkıdır. Bu hak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747 ve 748. maddeleri ile düzenlenmiştir ve komşuluk hukukuna dayalı sınırlı ayni hak niteliğindedir.

Geçit hakkı, maliklerin birbirlerine karşı dürüstlük kuralı çerçevesinde davranmalarını gerektirir. Taşınmazın anayola yola çıkışı yoksa veya mevcut yol yeterli değilse, malik, komşu taşınmaz üzerinden geçit hakkı talep edebilir. Buradaki temel ilke, zararın en az olacağı parsel üzerinden geçit kurulmasıdır.

Geçit Hakkının Esasları ve Uygulama Şartları

Taşınmazın kamu yoluna çıkışı bulunmuyorsa veya mevcut yol taşınmazın amacına uygun biçimde kullanılmasına elverişli değilse, malik komşu taşınmazdan geçit talep edebilir. Bu hak, komşuluk hukuku ilkeleri çerçevesinde dürüstlük kuralına uygun olarak kullanılır ve zarar en az olacak taşınmazdan geçit verilmesi gerekir

Geçit Güzergâhının Belirlenmesinde Esas Alınacak İlkeler

1. Geçit hakkı davaları komşuluk hukukuna dayandığından, yargılama sırasında şu ilkeler dikkate alınmalıdır:
2. Zararın en az olacağı parsel üzerinden geçit kurulmalıdır.
3. Kesintisizlik ilkesi gözetilerek, geçidin sürekli ve kullanışlı olması sağlanmalıdır.
4. Parselin bölünmemesi ve taşınmazın ekonomik değerini koruyacak bir güzergâh seçilmelidir.
5. Yüzölçümü büyük parsellerden geçit verilmesi tercih edilmelidir.
6. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle güzergâhın teknik ve hukuki uygunluğunu belirler.

Kesintisizlik İlkesi

Geçit hakkı, taşınmaza kesintisiz ulaşım sağlamak amacıyla kurulmalıdır. Bu kapsamda geçit hattının farklı parsellerde kopukluk oluşturacak şekilde belirlenmesi mümkün değildir. Geçidin başlangıç noktasından ana yola kadar sürekli ve kullanışlı bir güzergâh oluşturması zorunludur.

Geçit Hakkının Genişliği

Genellikle geçit hakkı, 2,5 – 3 metre genişliğinde olacak şekilde belirlenir.

Ancak taşınmazın niteliği, kullanım amacı veya araç geçişi gibi özel ihtiyaçlar varsa, genişliğin artırılması mümkündür. Bu durumda mahkeme kararında ihtiyacın gerekçesi açıkça izah edilmelidir.

Yüzölçümü Büyük Parselden Geçit Kurulması

Zararın en az olacağı parselin seçilmesi, yalnızca mesafe açısından değil, parselin büyüklüğü ve kullanım değeri açısından da değerlendirilir.Bu nedenle, yüzölçümü büyük olan veya kullanım değeri düşük taşınmazlardan geçit verilmesi Yargıtay tarafından istikrarlı biçimde benimsenmiştir.

Açılmamış İmar Yollarının Varlığı Davaya Engel Teşkil Eder mi?

Uygulamada sıkça tartışılan konulardan biri, taşınmazın imar planında yola cepheli görünmesine rağmen fiilen bir yol bulunmamasıdır. Yargıtay’a göre açılmamış imar yollarının varlığı geçit hakkı davasına engel oluşturmaz; çünkü fiili bir yol olmadıkça malik taşınmazını kullanamamaktadır. Bu nedenle yalnızca imar planında yol gösterilmesi geçit hakkı talebinin reddi için yeterli değildir. Esas olan, taşınmaza fiilen ulaşılıp ulaşılamamasıdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Geçit hakkı davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından görülür. Bu kural hem görev hem de kesin yetki açısından önem taşır.

Taraflar ve Taraf Değişikliği (HMK 124)

Davacı, taşınmazına ulaşmakta güçlük çeken veya hiç yolu bulunmayan taşınmazın malikidir. Davalılar ise, geçidin geçeceği yüklü taşınmazların maliklerinden oluşur.

Paylı mülkiyette, bir paydaş tek başına geçit hakkı davası açabilir. Buna karşılık elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareket etmesi ve davayı birlikte açması zorunludur.

Yargılama sırasında bilirkişi incelemesi sonucunda geçit güzergâhının değişmesi gerekirse, davacı yeni güzergâha uygun şekilde taraf değişikliği yapabilir. Davalı tarafın başlangıçta yanlış gösterildiğinin anlaşılması hâlinde, HMK 124 uyarınca mahkeme taraf değişikliğine izin verir.

Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

Türk Medeni Kanunu m. 747 uyarınca, geçit hakkı talep eden davacı, kendi ihtiyacını gidermek amacıyla dava açtığı için yargılama giderlerinden sorumludur. Dolayısıyla hem mahkeme masrafları hem de vekalet ücreti davacıya yükletilir.

Geçit Bedeli ve Depo Kararı

Geçit hakkı kurulurken, geçit talep edilen taşınmazın malikine uygun bir bedel ödenmesi zorunludur. Bu bedel bilirkişi tarafından belirlenir ve mahkeme tarafından “depo kararı” verilerek davacının bu bedeli mahkeme veznesine yatırması istenir.

Yargılama sürecinde önce bilirkişi bedeli tespit eder, ardından mahkeme bu bedelin depo edilmesine karar verir ve bedel yatırıldıktan sonra geçit hakkının kurulmasına hükmedilir. Depo kararı verilirken taşınmazın değerinin korunması için en güncel bilirkişi raporunun esas alınması gerekmektedir.

Geçit Hakkının Tapuya Tescili

Mahkeme kararıyla kurulan geçit hakkı, tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa tescil edilmelidir. Bu zorunluluk, TMK m. 748/2, 1012 ile Tapu Sicil Tüzüğü m. 30 hükümlerinde düzenlenmiştir. Karar metninde geçidin konumu, genişliği ile hangi taşınmaz lehine ve hangi taşınmaz aleyhine kurulduğu açıkça belirtilmeli; tescil işlemleri de bu bilgilere göre gerçekleştirilmelidir.

Sonuç

Geçit hakkı davaları, teknik inceleme ve hukuki değerlendirmenin birlikte yürütülmesini gerektiren, uygulamada sık rastlanan dava türlerindendir. Bedelin belirlenmesi, depo kararı verilmesi ve tescil süreci dikkatle takip edilmeli; geçit güzergâhı zarar–fayda dengesi gözetilerek belirlenmelidir. Bu nedenle, sürecin her aşamasında profesyonel hukuki destek alınması hem dava sürecini hızlandıracak hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.