Kiraya veren ile kiracı arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiraya verenin kiralanan taşınmaza kendisinin veya yakınlarının ihtiyaç duymasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya verene gereksinim nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.

Gereksinim nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacının doğması hâlinde açabileceği bir tahliye davasıdır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava açıldığı tarihte mevcut bulunması ve yargılama süresince devam etmesi gerekir.

Her ihtiyaç iddiası kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri ve somut olayın özelliklerini birlikte değerlendirerek ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığını inceler.

Bu dava, Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenmiş olup kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma ve iş yeri kullanım hakkı arasında adil bir denge kurulmasını amaçlamaktadır.

Bir tahliye davasının kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:

1. Gerçek ve samimi bir ihtiyaç bulunmalıdır.
2. İhtiyaç geçici olmamalıdır.
3. İhtiyaç dava açıldığı tarihte mevcut olmalıdır.
4. İhtiyaç yargılama boyunca devam etmelidir.
5. Dava kanunda öngörülen süre içerisinde açılmalıdır.
6. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmelidir.

Bu şartlardan birinin eksik olması hâlinde mahkeme davanın reddine karar verebilir.

Özellikle uygulamada en fazla uyuşmazlık, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığı konusunda yaşanmaktadır. Bu nedenle Yargıtay, yalnızca beyanla yetinmeyip tanık anlatımları, resmi belgeler, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer delilleri birlikte değerlendirerek sonuca ulaşmaktadır.

Kimler Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi gereğince gereksinim nedeniyle tahliye davasını yalnızca taşınmazın maliki değil, kanunda belirtilen şartları taşıyan diğer hak sahipleri de açabilir. Ancak her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, davayı açacak kişinin hukuki sıfatının doğru belirlenmesi büyük önem taşır.

1. Kiraya Veren

Gereksinim nedeniyle tahliye davasını açabilecek kişinin başında kiraya veren gelir. Kiraya verenin taşınmazın maliki olması zorunlu değildir. Önemli olan, kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatına sahip olması ve kanunda belirtilen gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunmasıdır.

Birden fazla kişinin birlikte kiraya veren sıfatını taşıdığı durumlarda ise davanın tüm kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekir. Aynı şekilde, dava açılmadan önce gönderilecek ihtarnamelerin de tüm kiraya verenler adına düzenlenmesi uygulamada önem taşımaktadır.

2. Malik (Taşınmaz Sahibi)

Her zaman kira sözleşmesini düzenleyen kişi taşınmazın maliki olmayabilir. Buna rağmen taşınmazın maliki, gerekli şartların bulunması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Önemli olan husus, dava tarihinde davacının taşınmaz üzerinde ihtiyaç iddiasını ileri sürebilecek hukuki hakka sahip olmasıdır.

3. Yeni Malik

Kiralanan taşınmazın satış, bağış, miras veya başka bir hukuki işlem sonucunda el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı iki farklı şekilde kullanılabilir:

1. Mevcut kira sözleşmesine bağlı olarak, sözleşme süresinin sona ermesini bekleyip kanuni dava açma süresi içerisinde tahliye davası açabilir.
2. Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Bu nedenle taşınmaz satın alan kişilerin hak kaybı yaşamamaları için bildirim ve dava sürelerini dikkatle takip etmeleri gerekir.

4. İntifa Hakkı Sahibi

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunan kişiler de, ihtiyaçlarının gerçek ve samimi olması şartıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir.

Buna karşılık yalnızca çıplak mülkiyet hakkına sahip olan kişinin, intifa hakkı devam ettiği sürece bu sebebe dayanarak tahliye talebinde bulunması mümkün değildir.

5. Tüzel Kişiler

Şirketler, dernekler, vakıflar ve diğer tüzel kişiler de kendilerine ait taşınmazlar bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Ancak burada ihtiyaç, şirket ortağının veya şirket yöneticisinin kişisel ihtiyacı değil; doğrudan tüzel kişinin faaliyet konusu ile bağlantılı olmalıdır.

Örneğin, bir şirket faaliyetlerini genişletmek amacıyla kendisine ait iş yerini kullanmak istiyorsa, bu durum ihtiyaç sebebi oluşturabilir. Buna karşılık şirket ortağının şahsi ihtiyacı gerekçe gösterilerek şirket adına tahliye davası açılması mümkün değildir.

6. İhtiyaç Kim İçin İleri Sürülebilir?

Kanun, ihtiyaç iddiasını yalnızca kiraya verenin kendisi ile sınırlı tutmamıştır.

Gereksinim aşağıdaki kişiler adına da ileri sürülebilir:

1. Kiraya verenin kendisi,
2. Eşi,
3. Altsoyu (çocuk, torun ve diğer altsoy),
4. Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
5. Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Örneğin üniversiteyi kazanan çocuğun eğitim göreceği şehirde konuta ihtiyaç duyması, yaşlanan anne veya babanın bakım nedeniyle birlikte yaşamasının zorunlu hâle gelmesi ya da reşit olan çocuğun bağımsız yaşam kurma isteği, somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından gerçek ihtiyaç kapsamında değerlendirilebilir.

Ancak her olayda ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun delillerle ispat edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.

Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Ne Anlama Gelir?

Gereksinim nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Başka bir ifadeyle, ihtiyaç iddiası yalnızca kiracıyı tahliye etmeye yönelik soyut bir beyana dayanmamalı; dava açıldığı tarihte mevcut olmalı ve yargılama süresince de devam etmelidir.

Bu nedenle mahkeme, yalnızca "eve ihtiyacım var" şeklindeki beyanla yetinmez. Tarafların yaşam koşulları, aile durumu, mesleği, sağlık durumu, taşınmazın özellikleri ve sunulan tüm delilleri birlikte değerlendirerek ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını araştırır.

Uygulamada aşağıdaki durumlar, somut olayın özelliklerine göre gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilebilmektedir:

1. Kiraya verenin kirada oturması ve kendi konutuna taşınmak istemesi,
2. Emeklilik sonrası kendi evinde yaşama isteği,
3. Başka şehirde çalışan kişinin tayininin taşınmazın bulunduğu yere çıkması,
4. Üniversiteyi kazanan veya reşit olan çocuğun ayrı konuta ihtiyaç duyması,
5. Anne veya babanın bakıma ihtiyaç duyması nedeniyle birlikte yaşama zorunluluğunun doğması,
6. Ailenin büyümesi sonucu mevcut konutun yetersiz kalması,
7. Sağlık nedeniyle daha uygun nitelikte bir konuta ihtiyaç duyulması,
8. Yurt dışında yaşayan kişinin kesin dönüş hazırlıklarına başlaması.

Buna karşılık henüz gerçekleşmesi belirsiz olan, uzun bir süre sonra ortaya çıkması beklenen veya hayatın olağan akışıyla bağdaşmayan ihtiyaç iddiaları tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Ayrıca kiraya verenin tahliye talep ettiği taşınmazı kısa süre içinde satışa çıkarması ya da ihtiyaç iddiasıyla çelişen davranışlarda bulunması, ihtiyacın samimiyeti konusunda mahkeme tarafından değerlendirmeye alınabilir.

Öte yandan kiraya verenin tahliye davasından önce veya dava sırasında kira tespit ya da kira artış davası açmış olması tek başına ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını göstermez. Zira kira bedelinin tespiti ve artırılması, kanundan doğan bağımsız bir haktır.

Yargıtay Uygulamasında Kabul Edilen İhtiyaç Örnekleri

Her dava kendi şartlarına göre değerlendirilse de uygulamada aşağıdaki durumlar çoğunlukla gerçek ve samimi ihtiyaç kapsamında kabul edilmektedir:

1. Ev sahibinin kirada otururken kendi evine taşınmak istemesi,
2. Reşit olan çocuğun bağımsız bir yaşam kurmak istemesi,
3. Çocuğun eğitim veya iş nedeniyle başka bir şehirde yaşamaya başlaması,
4. Evlenecek veya evliliğe hazırlanan çocuk için konut ihtiyacının doğması,
5. Emeklilik sonrası kendi evinde yaşama isteği,
6. Sağlık nedeniyle daha uygun fiziksel şartlara sahip bir konuta taşınma ihtiyacı,
7. Ailenin büyümesi nedeniyle mevcut konutun yetersiz hâle gelmesi,
8. Yaşlı anne veya babanın bakım amacıyla aynı evde yaşamasının zorunlu hâle gelmesi,
9. Yurt dışında yaşayan kişinin kesin dönüş yapacak olması.

Bu nedenle gereksinim nedeniyle tahliye davalarında yalnızca hukuki şartların varlığı değil, bu şartların somut delillerle ispatlanması da büyük önem taşımaktadır.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları uygulamada en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Ancak ev sahibinin yalnızca kendi evinde oturmak istemesi tek başına davanın kabul edileceği anlamına gelmez. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.

Ev Sahibinin Kendi Evinde Oturmak İstemesi

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre kiraya verenin kirada otururken kendi konutuna taşınmak istemesi, kural olarak gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.

Ev sahibinin mutlaka tahliye tehdidi altında bulunması gerekmez. Kişinin kira ödemek yerine kendi mülkiyetindeki konutta yaşamak istemesi, mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur.

Aile Düzenindeki Değişiklikler

Hayatın olağan akışı içerisinde meydana gelen değişiklikler de konut ihtiyacını doğurabilir.

Örneğin;

1. Ailenin büyümesi,
2. Çocuk sayısının artması,
3. Anne veya babanın bakıma ihtiyaç duyması,
4. Reşit olan çocuğun ayrı evde yaşamak istemesi,
5. Eğitim veya iş nedeniyle başka şehirde yaşama zorunluluğu doğması,

mahkeme tarafından gerçek ihtiyaç kapsamında değerlendirilebilir.

Sağlık Nedeniyle Konut İhtiyacı

Sağlık koşulları da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında önemli bir kriterdir.

Örneğin;

1. Asansörü bulunmayan bir binada oturan yaşlı veya engelli kişinin asansörlü binadaki kendi evine taşınmak istemesi,
2. Daha küçük veya daha erişilebilir bir konuta ihtiyaç duyulması,
3. Sağlık kuruluşlarına daha yakın bir yerde yaşama zorunluluğunun bulunması,

somut olayın özelliklerine göre gerçek ihtiyaç oluşturabilir.

Mevcut Konutun Yetersiz Kalması

Kiraya veren hâlihazırda kendi evinde oturuyor olsa bile mevcut konutun yaşam koşullarını karşılamaması durumunda kiradaki taşınmaza ihtiyaç duyabilir.

Örneğin;

1. Konutun aile için yetersiz büyüklükte olması,
2. Güvenlik açısından elverişsiz bir bölgede bulunması,
3. Fiziksel özelliklerinin aile bireylerinin ihtiyaçlarını karşılamaması,

gibi nedenler mahkeme tarafından değerlendirilebilir.

İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu, yalnızca konut ihtiyacını değil, iş yeri ihtiyacını da tahliye sebebi olarak kabul etmiştir.

Ancak iş yeri ihtiyacının ispatı, konut ihtiyacına göre daha ayrıntılı incelemeye tabidir.

İş Yeri İhtiyacında Aranan Şartlar

Mahkeme öncelikle yapılması planlanan faaliyetin gerçek olup olmadığını araştırır.

Bu kapsamda;

1. Yapılacak işin ekonomik olarak makul olması,
2. Kiraya verenin bu faaliyeti yürütme imkânına sahip bulunması,
3. Gerekli ruhsat veya mesleki yeterlilik şartlarının sağlanabilecek durumda olması,
4. Kiralananın yapılacak işe elverişli olması,

önem taşır.

Kirada İş Yeri Bulunması Yeterli midir?

Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri budur.

Kiraya verenin başka bir iş yerinde kiracı olarak faaliyet göstermesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Yargıtay uygulamasına göre aşağıdaki durumlardan en az birinin bulunması gerekir:

1. Mevcut iş yerinde tahliye tehdidi altında bulunulması,
2. Kiralananın yürütülecek faaliyet bakımından daha elverişli veya en azından mevcut iş yeriyle eşdeğer nitelikte olması.

Bu şartlardan birinin varlığı hâlinde ihtiyaç iddiasının kabul edilmesi mümkün olabilir.

İş Yerinin Genişletilmesi veya Şube Açılması

Kiraya veren mevcut ticari faaliyetini büyütmek amacıyla da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Örneğin;

1. Yeni bir şube açılması,
2. İş hacminin artması,
3. Üretim kapasitesinin genişletilmesi,
4. Faaliyet alanının büyütülmesi,

gerçek ve samimi şekilde ispatlanabildiği takdirde ihtiyaç sebebi oluşturabilir.

Ancak yalnızca ileride ticaret yapma düşüncesi veya belirsiz yatırım planları tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir.

Şirketler Açısından İş Yeri İhtiyacı

Şirketler de kendilerine ait taşınmazlar bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Ancak ihtiyaç, şirket ortağının veya yöneticisinin kişisel ihtiyacı değil; doğrudan şirketin faaliyetleriyle ilgili olmalıdır.

Örneğin şirketin faaliyetlerini genişletmek amacıyla kendisine ait iş yerini kullanmak istemesi ihtiyaç sebebi sayılabilir. Buna karşılık şirket ortağının şahsi ihtiyacı gerekçe gösterilerek şirket adına tahliye talebinde bulunulamaz.

Mahkeme Hangi Delilleri Değerlendirir?

İş yeri ihtiyacına ilişkin davalarda mahkemeler genellikle;

1. Tanık beyanlarını,
2. Ticari belgeleri,
3. Ruhsat ve izin durumunu,
4. Bilirkişi raporlarını,
5. Keşif incelemesini,
6. Tarafların ekonomik ve ticari durumunu,

birlikte değerlendirerek gerçekten ihtiyaç bulunup bulunmadığına karar vermektedir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Açma Süresi

Gereksinim nedeniyle tahliye davasında en önemli hususlardan biri dava açma süresidir. İhtiyaç gerçekten mevcut olsa bile kanunda öngörülen süreler kaçırılırsa mahkeme davayı süre yönünden reddedebilir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu öncelikle tespit edilmelidir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açmalıdır.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Ocak 2024 tarihinde başlamış ve bir yıllık yapılmışsa, sözleşme 1 Ocak 2025 tarihinde sona erer. Bu durumda tahliye davasının, kanundaki süreler gözetilerek sona erme tarihini izleyen bir aylık süre içinde açılması gerekir.

Sürenin geçirilmesi hâlinde aynı kira dönemi bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı kural olarak kaybedilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise farklı bir usul uygulanır.

Bu tür sözleşmelerde öncelikle Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen fesih bildirim sürelerine uygun şekilde kiracıya bildirim yapılmalı, ardından kanunda öngörülen süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Bu nedenle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde süre hesabı, belirli süreli sözleşmelere göre daha teknik olup somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Yazılı Bildirim (İhtarname) Süreyi Uzatır

Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi, kiraya verene önemli bir hak tanımaktadır.

Kiraya veren, dava açma süresi dolmadan önce kiracıya yazılı olarak kira sözleşmesini yenilemeyeceğini veya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını bildirirse, dava açma hakkı bir kira yılı sonuna kadar uzayabilir.

Bu düzenleme, uygulamada hak kayıplarını önleyen önemli bir istisnadır.

Ancak ihtarnamenin süresinde gönderilmesi ve içeriğinin hukuka uygun şekilde hazırlanması büyük önem taşımaktadır.

Arabuluculuk Dava Şartıdır

Günümüzde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir.

Tarafların arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmaları hâlinde dava açılmasına gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenerek tahliye davası açılabilir.

Yeni Malik Açısından Dava Açma Süresi

Kiralanan taşınmazın satış, bağış veya miras yoluyla el değiştirmesi hâlinde yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Ancak yeni malikin bu hakkı kullanabilmesi için kanunda öngörülen süreleri dikkatle takip etmesi gerekir.

Yeni malik iki farklı yoldan birini tercih edebilir.

1. Mevcut Kira Sözleşmesini Esas Alarak Dava Açılması

Yeni malik, önceki malikin taraf olduğu kira sözleşmesine halef olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin süresinin sona ermesini bekleyerek, genel hükümlere göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

2. Türk Borçlar Kanunu'nun 351. Maddesi Kapsamında Dava Açılması

Kanun yeni malike ayrıca özel bir hak tanımıştır.

Buna göre;

1. Taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalı,
2. Ardından edinme tarihinden itibaren altı ayın dolması beklenmeli,
3. Bu sürenin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

Bu sürelerin kaçırılması, yeni malikin bu özel dava açma hakkını kaybetmesine neden olabilir.

Sürelerin Kaçırılması Neden Bu Kadar Önemlidir?

Tahliye davalarında mahkemeler yalnızca ihtiyaç iddiasını değil, davanın süresinde açılıp açılmadığını da kendiliğinden dikkate alır.

Bu nedenle;

1. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,
2. Sözleşmenin süresi,
3. Yenileme dönemleri,
4. Gönderilen ihtarnameler,
5. Arabuluculuk başvuru tarihi,
6. Dava açılış tarihi,

birlikte değerlendirilir.

Haklı bir ihtiyaç bulunmasına rağmen dava açma süresinin geçirilmesi, davanın reddedilmesine ve kiraya verenin bir sonraki kira dönemini beklemek zorunda kalmasına neden olabilir. Bu sebeple, sürelerin somut olaya göre dikkatle hesaplanması büyük önem taşır.

Yargıtay'ın Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davalarında Benimsediği Temel İlkeler

Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında her uyuşmazlık kendi somut olayına göre değerlendirilse de Yargıtay'ın yıllar içerisinde benimsediği bazı temel ilkeler bulunmaktadır. İlk derece mahkemeleri de karar verirken çoğunlukla bu kriterleri dikkate almaktadır.

1. İhtiyaç Dava Tarihinde Mevcut Olmalıdır

Kiraya verenin ihtiyaç iddiası, dava açıldığı tarihte mevcut olmalıdır. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun yıllar sonra beklenen bir ihtiyaç, tahliye sebebi olarak kabul edilmez.

Bununla birlikte, gerçekleşmesi kuvvetle muhtemel olan ihtiyaçlar farklı değerlendirilebilir. Örneğin emeklilik işlemlerinin tamamlanmak üzere olması, tayin kararının kesinleşmesi veya yurt dışından kesin dönüş hazırlıklarının başlaması gibi durumlar mahkeme tarafından dikkate alınabilir.

2. İhtiyaç Yargılama Süresince Devam Etmelidir

İhtiyacın yalnızca dava açıldığı tarihte bulunması yeterli değildir. Yargılama devam ederken de bu ihtiyacın ortadan kalkmamış olması gerekir.

Örneğin;

1. İhtiyaç sahibi kişinin vefat etmesi,
2. İhtiyaç gerekçesini ortadan kaldıran yeni bir konut edinilmesi,
3. Boşanma sürecine dayanan ihtiyacın hukuki sebebinin sona ermesi,

gibi durumlar davanın sonucunu etkileyebilir.

3. İhtiyaç Her Türlü Delille İspatlanabilir

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında belirli bir delil zorunluluğu bulunmamaktadır.

Mahkeme;

1. Tanık beyanlarını,
2. Resmî belgeleri,
3. Nüfus kayıtlarını,
4. Tapu kayıtlarını,
5. Sağlık raporlarını,
6. Bilirkişi raporlarını,
7. Keşif incelemesini,
8. Gerektiğinde uzman görüşlerini,

birlikte değerlendirerek sonuca ulaşır.

Önemli olan, ihtiyaç iddiasının soyut ifadelerle değil, somut olgularla desteklenmesidir.

4. Birden Fazla Taşınmazın Bulunması Davanın Otomatik Olarak Reddedileceği Anlamına Gelmez

Uygulamada sıkça karşılaşılan yanlış düşüncelerden biri de kiraya verenin başka taşınmazlarının bulunmasının tahliye davasını engelleyeceği yönündedir.

Oysa tek başına başka bir konutun veya iş yerinin bulunması davanın reddi için yeterli değildir.

Mahkeme;

1. Diğer taşınmazın ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığını,
2. Kullanılabilir durumda bulunup bulunmadığını,
3. İhtiyaç sahibinin yaşam koşullarına uygunluğunu,

ayrıca değerlendirir.

5. Kiraya Verenin Seçim Hakkı Bulunmaktadır

Kiraya verenin ihtiyacını karşılayabilecek birden fazla kiraya verilmiş taşınmazı varsa, hangi taşınmazı kullanacağını kural olarak kendisi belirler.

Mahkeme, yalnızca bu tercihin dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığını ve ihtiyaç iddiasının gerçekliğini denetler.

6. Kira Artış Davası Açılmış Olması Tek Başına Samimiyeti Ortadan Kaldırmaz

Uygulamada kiracılar tarafından en sık ileri sürülen savunmalardan biri, kiraya verenin daha önce kira tespit veya kira artış davası açmış olmasıdır.

Ancak Yargıtay uygulamasına göre kira bedelinin tespiti veya artırılması istemi, kanundan doğan bağımsız bir haktır ve tek başına ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını göstermez.

7. Her Dava Kendi Somut Olayına Göre Değerlendirilir

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kesin sonuç veren tek bir kural bulunmamaktadır.

Aynı hukuki gerekçeye dayanılarak açılan iki davada;

1. Tarafların yaşam koşulları,
2. Aile yapısı,
3. Sağlık durumu,
4. Meslekleri,
5. Taşınmazın özellikleri,
6. Sunulan deliller,

farklı olabileceğinden sonuç da farklı olabilir.

Bu nedenle benzer bir konuda verilmiş mahkeme kararına güvenerek hareket etmek yerine, somut olayın özelliklerinin hukuki açıdan ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Sonuç

Gereksinim nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında denge kurulmasını amaçlayan önemli dava türlerinden biridir.

Ancak bu davalarda yalnızca ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, kanunda öngörülen sürelerin kaçırılmaması, dava şartı olan arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve tüm iddiaların somut delillerle desteklenmesi gerekmektedir.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce somut olayın hukuki yönden değerlendirilmesi, hem hak kayıplarının önlenmesi hem de davanın başarı şansının artırılması açısından büyük önem taşımaktadır