Taşınmaz Değerlemesinde DOP Kesintisinin Önemi
Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmaza kıymet takdiri yapılırken, imar parselleri ile kadastro parselleri arasındaki farkın doğru değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.
Uygulamada sıkça rastlanan hata, emsal alınan taşınmazın imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulamasına tabi olmamış bir kadastro parseli olması durumunda, bilirkişi raporlarında Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin varsayımsal oranlar üzerinden yapılmasıdır.
Bilirkişi Raporlarındaki Yaygın Hata
Birçok bilirkişi raporunda, taşınmazın bulunduğu bölge veya belediye uygulaması araştırılmadan %45 DOP oranı üzerinden kesinti yapılmaktadır.
Oysa, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde belirtilen “DOP oranı %45’e kadar çıkarılabilir” hükmü, her durumda %45 oranında kesinti yapılması gerektiği anlamına gelmemektedir..
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin Görüşü
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 28.04.2014 tarihli, 2013/29650 E. – 2014/11620 K. sayılı kararında şu husus açıkça vurgulanmıştır:
“Dava konusu taşınmazın bulunduğu imar adasından Düzenleme Ortaklık Payı kesintisinin hangi oranda ayrıldığının ilgili belediyeden sorulmadan eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin Güncel Yaklaşımı
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 10.09.2020 tarihli, 2020/2972 E. – 2020/2864 K. sayılı kararında da şu ifadeler yer almaktadır:
“Emsalin imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde, çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.”
İçtihatlarda İki Yöntem Arasındaki Fark
Yargıtay kararlarında iki farklı ölçüt dikkat çekmektedir:
- DOP oranı dava konusu taşınmazın bulunduğu imar adasında uygulanan orana göre belirlenmelidir.
- Emsal taşınmaz imar parseli ise, emsal taşınmazdaki DOP kesintisi esas alınarak indirim yapılmalıdır.
Her iki yaklaşımda da ortak nokta: kesinti oranı somut veriye dayandırılmalı, varsayımsal olmamalıdır.
Sonuç ve Değerlendirme
Bilirkişi raporlarında imar parseli–kadastro parseli farkı dikkate alınmadan yapılan varsayımsal %45 DOP kesintileri, hem hukuka hem de Yargıtay içtihatlarına aykırıdır.
Doğru uygulama için:
- DOP oranı belediye veya imar müdürlüğünden resmi olarak sorulmalı,
- Emsal taşınmazla uyumlu ve somut veriye dayalı değerleme yapılmalıdır.
Aksi halde taşınmaz değer tespiti şüpheye açık hale gelir, yanlış DOP oranı uygulanması durumunda (örneğin uygulanması gereken %35 yerine %45 alınırsa) taşınmazın piyasa değerinde ciddi kayba yol açabilir.
Bu nedenle, gayrimenkul davalarında uzman bir avukatla çalışmak, hem değer kaybını önlemek hem de hukuki süreçleri doğru yönetmek açısından kritik öneme sahiptir.