Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sınırsız bir şekilde oturma veya kullanma hakkına sahip değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin belirli şartlar altında tahliye hakkı düzenlenmiştir. Tahliye hakkı hem kiraya verenden hem de kiracıdan kaynaklanan sebeplerle doğabilir.

Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır; taraflar sözleşme ile yeni sebepler getiremezler. (TBK m. 354) Bu sebepler aşağıda başlıklar halinde incelenecektir.

1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

a. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza konut veya işyeri olarak gerçek bir ihtiyaç duyuyorsa kira sözleşmesini dava yolu ile sona erdirebilir.

1. İhtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekir.
2. Dava, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
3. Tahliye sonrası 3 yıl boyunca taşınmaz bir başkasına kiralanamaz (TBK m. 355). Aksi halde kiracı tazminat talep edebilir.

Buradaki en önemli husus, yargılama sırasında kiraya verenin ihtiyacının samimi bulunmasıdır. Örneğin kiraya verenin tek bir evi varken başka bir konutu kiracı olarak kullanması veya kiraya verenin evinin bulunduğu yere tayin edilmesi gibi durumlarda dava açma hakkı doğacaktır.

Ülkemizde enflasyonun hızla artması gibi sebeplerle, kira bedelleri her geçen gün artmaktadır. Ancak Tük Borçlar Kanunu ‘unda belirlenen artış oranı sınırları kira bedellerinin enflasyon karşısında değerinin azalmasına sebebiyet vermektedir. Bu durum karşısında ev sahipleri, kira gelirlerini artırabilmek amacıyla kiracının tahliyesi yoluna gitmeyi bir çözüm olarak görmektedir. Ne var ki; dava açmak için üretilen yapay ihtiyaçlar yahut hileli taşınmaz devirleri yargılama sırasında ortaya çıkabiliyor. Bu durumda ev sahipleri hem yargılama giderlerini üstlenmek zorunda kalmakta hem de kira bedelini arttırma hedefine ulaşamamaktadır.

b. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Taşınmazın esaslı şekilde onarımı, genişletilmesi ya da yeniden yapılması ve bu süreçte kullanılamaz hale gelmesi durumunda kiraya veren tahliye davası açabilir.

1. Onarım veya imarın esaslı olması gerekir.
2. Dava, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Kanun maddesinde anlaşılacağı üzere burada kastedilen onarım; boya, tesisat rutin bakımlar değildir. Taşınmazın gerçekten kapsamlı bir tadilata tabii olması ve yapılacak tadilat süresince kiracının konutu kullanması mümkün olmamalıdır.

c. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

Taşınmazın satılması halinde yeni malik, kendisi veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiracıyı tahliye edebilir.

1. Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yapılmalıdır.
2. Tahliye davası 6 ay sonra açılabilir.
3. İstenirse tahliye, sözleşme bitiminden sonraki 1 ay içinde de talep edilebilir.
4. Eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse yeni malik bu hakkı kullanamaz.

Yukarıda belirttiğimiz gibi, bazı ev sahipleri kiracıları tahliye etmek amacıyla muvazaalı taşınmaz devirleri yapabilmektedir. Ancak mahkeme önünde yapılan devirin gerçek bir satış olmadığı, yani taraflar arasında kiracının çıkarını etkileyecek şekilde hileli bir işlem gerçekleştirildiği kanıtlandığında, tahliye talebi reddedilir. Bu durumda, tahliye amacıyla yapılan işlemler ev sahibine ek mali yükümlülükler getirir; yargılama giderleri ve vekalet ücretleri gibi masrafları ev sahibi kendisi karşılamak zorunda kalır.

2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

a. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352)

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir. Uygulama şu şekilde işler:

1. Süre: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
2. Taahhüdün Geçerliliği: Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin başlangıcında verilen taahhüt geçersizdir; çünkü bu durumda kiracı üzerinde baskı veya hile olma ihtimali vardır.
3. Tahliye Yöntemi: Kiraya veren, öncelikle icra takibi başlatarak tahliyeyi hızlı şekilde sağlayabilir; aksi takdirde mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.

Bu süreç, kiraya verene kiracının taahhüt ettiği tarihe uymaması hâlinde hızlı ve etkili bir tahliye yöntemi sunar ve tahliye sürecinde hukuki belirsizliklerin önüne geçilmesini sağlar.

b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilmişse kiraya veren:

1. İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
2. Kiracının sonradan kira bedellerini ödemesi tahliyeyi engellemez.

c. Kiracının Başka Konutunun Bulunması (TBK m. 352)

Kiracının veya eşiyle birlikte yaşadığı kişinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa, kiraya veren:

1. Bu durumu sözleşme sırasında bilmiyorsa,
2. Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.

3. Kanundaki Diğer Tahliye Sebepleri

Önemli Sebeplerin Varlığı (TBK m. 331)

Türk Borçlar Kanunu Madde 331 uyarınca, kira ilişkisinin devamı taraflardan biri için çekilmez hâle gelmişse, taraf sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durumu ve koşulları değerlendirerek fesih bildiriminin parasal sonuçlarını belirleyebilir. Bu madde, taraflara olağanüstü durumlarda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır.

Kiracının Özen Yükümlülüğüne Aykırı Davranışı (TBK m. 316)

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda:

1. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak talep eder. Süre sonunda sorun giderilmezse sözleşme feshedilebilir.
2. Diğer kira türlerinde, önceden süre verilmesine gerek yoktur; yazılı bildirimle sözleşme derhal feshedilebilir.
3. Kiracının kasten ağır zarar vermesi veya davranışının kiraya veren/komşular açısından çekilmez hâl oluşturması durumunda, sözleşme yazılı bildirimle anında feshedilebilir.

Kiracının İflası (TBK m. 332)

Kiracı iflas etmişse, kiraya veren henüz muaccel olmayan kira bedelleri için güvence talep edebilir. Kiracı veya iflas masası bu güvenceyi sağlamazsa, kiraya veren sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın derhal feshedebilir.

4. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye (TBK m. 347)

Kira sözleşmeleri kiracı tarafından feshedilmedikçe her yıl kendiliğinden uzar. Ancak sözleşmenin 10 uzama yılını tamamlaması halinde kiraya veren;

1. Yeni kira döneminin başlangıcından 3 ay önce yazılı bildirim yaparak
2. Sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

5. Kirasını Ödemeyen Kiracı

Ev sahibi, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda icra takibi başlatabilir. Bu süreçte:

1. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; 30 gün içinde ödeme yapması gerekir.
2. Kiracının ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.
3. Süre dolup ödeme yapılmazsa, takip kesinleşir; ev sahibi hem alacağını haciz yoluyla tahsil edebilir, hem de kiracının tahliyesini talep edebilir.

Daha önce ele alınan iki haklı ihtar sistemi, ev sahibine ek bir koruma sağlar. İcra takibi yoluyla tahliye ise bu hakkın yanında daha hızlı ve doğrudan bir çözüm sunmaktadır.

Sonuç: Tahliye Sebepleri Kanunla Sınırlıdır

Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sayılan nedenlerden birine dayanması zorunludur. Tahliye davası ve süreleri teknik konulardır; usule uygun hareket edilmemesi hak kayıplarına yol açabilir.

Bu nedenle tahliye süreçlerinde uzman bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir.