Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının yalnızca kira bedelini ödemesi yeterli değildir. Kiracı aynı zamanda kiralananı özenle kullanmak, kira sözleşmesine uygun davranmak ve aynı taşınmazda yaşayan kişilere ile komşulara saygı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması hâlinde kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi kapsamında kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilir. Ancak her sözleşmeye aykırılık doğrudan tahliye sonucunu doğurmaz. Kanun, aykırılığın niteliğine göre bazı durumlarda kiracıya süre verilmesini zorunlu tutarken, bazı ağır ihlallerde ise ihtar şartını aramamıştır.

Bu yazımızda TBK m. 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasının şartlarını, ihtar gerektiren ve gerektirmeyen hâlleri ile uygulamada en sık karşılaşılan örnekleri ele alacağız.

Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

TBK m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve özenle kullanmak zorundadır. Bunun yanında aynı taşınmazda yaşayan kişilere ve komşulara karşı da saygılı davranma yükümlülüğü bulunmaktadır.

Bu yükümlülük yalnızca kiracının kendi davranışlarıyla sınırlı değildir. Kiracının birlikte yaşadığı aile bireyleri, çalışanları, misafirleri veya kiracının sorumluluğu altında bulunan diğer kişilerin davranışları da kiracı bakımından sonuç doğurabilir. Başka bir ifadeyle, sözleşmeye aykırı davranış kiracının yakını tarafından gerçekleştirilmiş olsa dahi bunun hukuki sorumluluğu kiracıya ait olacaktır.

Öte yandan sözleşmeye aykırılık, kiralananın kullanımına ilişkin olmalıdır. Her sözleşme ihlali TBK m. 316 kapsamında değerlendirilmez. Örneğin kira bedelinin hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle değil, TBK m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir.

İhtar Gerektiren Sözleşmeye Aykırılık Halleri (TBK m. 316/2)

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeye aykırılık, eski hâline getirilebilecek veya giderilebilecek nitelikte ise kiraya veren doğrudan tahliye davası açamaz.

Kanun bu durumda kiraya verene öncelikle kiracıya yazılı ihtar gönderme yükümlülüğü getirmiştir. Gönderilecek ihtarda;

1. sözleşmeye aykırı davranış açıkça belirtilmeli,
2. aykırılığın giderilmesi veya kiralananın eski hâline getirilmesi istenmeli,
3. bunun için en az 30 gün süre tanınmalı,
4. aksi hâlde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça ihtar edilmelidir.

Kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı tamamen ortadan kaldırırsa kiraya veren artık bu sebebe dayanarak tahliye talebinde bulunamaz. Buna karşılık aykırılık giderilmez veya verilen süreden sonra giderilirse kiraya veren fesih ve tahliye hakkını kullanabilir.

Bu 30 günlük ihtar zorunluluğu yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından geçerlidir. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, yazılı bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Uygulamada İhtar Gerektiren Sözleşmeye Aykırılık Örnekleri

Uygulamada en sık karşılaşılan sözleşmeye aykırılık hâlleri şunlardır:

1. Kiralananda izinsiz tadilat yapılması,
2. Ara duvarların kaldırılması veya yeni bölmeler oluşturulması,
3. Konut olarak kiralanan taşınmazın iş yeri olarak kullanılması,
4. Kira sözleşmesinde yasaklanmasına rağmen kiralananın üçüncü kişiye kullandırılması,
5. Alt kiraya verilmesi veya kira hakkının devredilmesi,
6. Yasak olduğu hâlde evcil hayvan beslenmesi,
7. Komşuları rahatsız edecek düzeyde sürekli gürültü veya kötü koku oluşturulması,
8. Ortak alanların amacı dışında kullanılması.

Ancak burada önemli olan husus, kiraya verenin bu kullanımlara açık veya zımni şekilde rıza göstermemiş olmasıdır. Özellikle kiraya verenin uzun süre söz konusu aykırılığı bilmesine rağmen herhangi bir itirazda bulunmaması, somut olayın özelliklerine göre zımni muvafakat olarak değerlendirilebilir.

İhtar Gerektirmeyen Sözleşmeye Aykırılık Halleri (Açıktan Fena Kullanım) – TBK m. 316/3

Her sözleşmeye aykırılıkta kiracıya 30 günlük süre verilmesi zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 316/3. maddesi, bazı ağır ihlallerde kiraya verene doğrudan kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımıştır. Kanun bu halleri "açıktan fena kullanım" olarak nitelendirmektedir.

Bu durumda kiraya verenin kiracıya ihtar göndermesi veya aykırılığın giderilmesi için süre vermesi gerekmez. Aykırılığın gerçekleşmesiyle birlikte kira sözleşmesi feshedilerek tahliye davası açılabilir.

Kanuna göre aşağıdaki durumlarda ihtar şartı aranmaz:

1. Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi

Kiracının kiralanana bilerek ve isteyerek ağır zarar vermesi, doğrudan fesih sebebidir.

Örneğin;

1. taşıyıcı kolonların kırılması veya kesilmesi,
2. binanın statik yapısını bozacak müdahalelerde bulunulması,
3. kiralananın kasten yakılması,
4. tesisatın ciddi şekilde tahrip edilmesi,
5. kiralanana bilerek geri dönüşü mümkün olmayan zararlar verilmesi,

gibi davranışlar kiraya verenden ihtar çekmesinin beklenemeyeceği ölçüde ağır ihlallerdir.

2. Süre Verilmesinin Yararsız Olacağının Açıkça Anlaşılması

Bazı durumlarda kiracıya süre verilmesi hukuken hiçbir anlam ifade etmez. Kanun bu ihtimali de ayrıca düzenlemiştir.

Örneğin kiralananın;

1. kumar oynatılan bir mekân olarak kullanılması,
2. uyuşturucu ticaretine konu edilmesi,
3. fuhuş amacıyla kullanılması,
4. suç işlenmesine tahsis edilmesi,

gibi hukuka aykırı kullanımlarda kiracıya "30 gün içinde düzelt" denilmesi beklenemez. Bu gibi durumlarda kiraya veren doğrudan fesih hakkını kullanabilir.

3. Davranışın Çekilmez Hâle Gelmesi

Kiracının davranışlarının kiraya veren, aynı taşınmazda yaşayan kişiler veya komşular bakımından çekilmez bir hâl alması da ihtarsız fesih nedenidir.

Örneğin;

1. sürekli kavga çıkarılması,
2. ağır hakaret ve tehditlerde bulunulması,
3. ortak alanlarda taşkınlık yapılması,
4. her gün aşırı gürültü çıkarılması,
5. çevre güvenliğini tehlikeye düşüren davranışlarda bulunulması,
6. yangına sebebiyet verecek şekilde hareket edilmesi,

gibi olaylar artık kiraya veren açısından kira ilişkisinin sürdürülmesini beklenemez hâle getirir.

Bu gibi durumlarda mahkeme, somut olayın özelliklerini değerlendirerek davranışın gerçekten "çekilmez" boyuta ulaşıp ulaşmadığını inceleyecektir.

Tahliye Davasını Kim Açabilir?

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasını açma hakkı, kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir.

Kiraya veren sıfatını taşımayan bir malik, yalnızca taşınmazın sahibi olduğu gerekçesiyle bu davayı açamaz. Çünkü kira sözleşmesinden doğan hakların kullanılabilmesi için kiraya veren sıfatına sahip olunması gerekir.

Bununla birlikte kiralanan taşınmazın sonradan satılması hâlinde yeni malik, önceki kiraya verenin hukuki halefi olur. Bu nedenle şartları oluşmuşsa TBK m. 316 hükümlerine dayanarak ihtar gönderebilir ve tahliye davası açabilir.

Birden fazla kiraya veren bulunuyorsa uygulamada zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Bu nedenle hem ihtarın hem de tahliye davasının tüm kiraya verenler tarafından birlikte yürütülmesi gerekir.

Tahliye Davası Kime Karşı Açılır?

Dava, kira sözleşmesinde kiracı sıfatını taşıyan ve kiralananı fiilen kullanan kişiye karşı açılır.

Birden fazla kiracının bulunduğu kira sözleşmelerinde ise davanın bütün kiracılara yöneltilmesi gerekir.

Kiracılardan yalnızca birinin sözleşmeye aykırı davranışta bulunması, diğer kiracılar yönünden de kira ilişkisini etkileyebileceğinden, tahliye davasının tüm kiracılara karşı birlikte açılması gerekir.

Dava Açma Şartları

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Bunlar;

1. sözleşmeye aykırılığın kiralananın kullanımına ilişkin olması,
2. kiraya verenin aykırılığa açık veya zımni şekilde rıza göstermemiş olması,
3. konut ve çatılı iş yeri kiralarında ihtar gerektiren hâllerde en az 30 günlük yazılı ihtarın usulüne uygun gönderilmiş olması,
4. verilen süre içerisinde aykırılığın giderilmemiş olması,
5. dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması,

şeklinde özetlenebilir.

Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedelinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi TBK m. 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilmez. Bu durumda uygulanacak hüküm TBK m. 315 olup, kiracının temerrüdüne ilişkin prosedür işletilmelidir.

Ayrıca kiraya verenin sözleşmeye aykırı kullanımı uzun süre bilmesine rağmen sessiz kalması, somut olayın özelliklerine göre zımni muvafakat olarak değerlendirilebilir. Böyle bir durumda dürüstlük kuralı gereğince yıllar sonra aynı olaya dayanılarak tahliye talebinde bulunulması mümkün olmayabilir.